私たちがパッケージ旅行を申し込む場合、旅程および旅行期間中のサービスの詳細、およびその対価と旅行約款を示して契約を結ぶことが旅行代理屈に義務付けられています。
これは、観光旅行の普及にともない悪質業者によるインチキ商法の防止、旅行者の安全を守ることを目的に旅行代理業法という法律によって決められています。
住宅建設に関係する施工請負契約については、建設業法という法律の第三章で「建設工事の請負契約」および「建設工事の請負契約に関する紛争の処理」の二項、二五条の中で触れられています。
この法律は住宅建設に限定したものではなく、建設一般を対象にした法律であるため、住宅建設請負契約については、この法律の精神を尊重する建前で、施工業者各社それぞれに契約文書を作成して注文者との間で契約を交わすという形を取っています。
このため、施工業者各社の施工請負契約書は千差万別で、定型といったものがありません。
「家づくり援護会」では、二O社を超える施工業者から現在使用している施工請負契約書を取り寄せ比較検討してみましたが、同じ内容のものは一つとしてなく、各社思い思いの自社製契約書によって注文者との契約を行っている実態が明らかになりました。
これは旅行代理業者が同一形式、同一内容の契約形態をとっているのに比べ、際立った特徴といえます。
契約にかかわるトラブルが多発している現在、住宅建設に関する施工請負契約についての法的な整備を急がなければならないのは当然ですが、一方で、この不十分な契約環境の中でトラブルに巻き込まれないためには、注文者である施主自らが契約の重要性を認め、注意を払うことが大事です。
自分に限って大丈夫と油断をすると、営業マンの甘言にはまって簡単にハンコを押してしまうことになります。
年収の六年分以上の大金を払って行う家づくりです。
くれぐれも慎重を期し、石橋を叩いても渡らないというくらいの用心深さがあってしかるべきではないでしょうか。
ここで、契約書にハンコを押す前に確認し、当事者間で承認し合う事項について整理してみましょう。
住宅の設計図面、仕様、予算については実施計画に基づき合意をする。
施工の監理、検査など、工事ミスを防止する項目について具体的に決める。
工事中、竣工後の事故、損害についての補償について具体的に決める。
工期遅延の場合の損害補償、および遅延事由の範囲について具体的に決める。
引き渡し後の暇庇保証、アフターケアについて具体的に決める。
少なくともこれらの各事項について納得できない限り、契約書にハンコを押すべきではありません。
しかし、各項目について一般の人が正しく判断し、プロである施工業者と交渉をするのは、難しいことに違いありません。
私たち「家づくり援護会」では、公正な契約にもとづく家ぞつくりを推進するために、家を建てたい人のための施工請負契約を支援する事業として第三者契約の普及を推奨しています。
以下、その概要を紹介します。
たとえば、旅行、生命保険、損害保険なども企業側が作成した契約書類によって契約を行うのが普通ですから、家づくりについても施工業者が作成した契約書類によって施工請負契約を結ぶことに不審を感じる人は少ないと思います。
しかし、先にも述べたように、施工請負契約は旅行や保険の契約と異なり、施工業者の自由裁量で契約文書の作成をできるようになっています。
そのため、契約書の内容は業者によって千差万別で、また、建設業法で定められている事項について触れられていない契約書も多く見られます。
つい最近まで、契約を交わさずに家守つくりが行われていた時代の名残かもしれません。
施工請負契約についての認識は、施主、施工者ともに信じられないほどの低さです。
しかし、契約に対するこのような認識の低さ||あるいは無知といってもいいのですが||は、家づくりにともなうトラブルの温床になっていることも事実です。
旅行や保険のように、法律の枠組みの中で一定の契約約款にもとづく全国統一様式が作られることが望ましいのですが、施工業者聞の経営格差もはなはだしく、規格、工法もまちまちなところから、画一的な契約文書で全国統一することはたいへん難しいように思われます。
そのうえ書式、約款の作成が施工業者の自由裁量に委ねられるとなると、契約の公正を保つことはきわめて困難です。
施工請負契約はどうしても業者側に都合よくならざるをえません。
法律の専門家に訊いてもトラブルが起こった場合、施主側が対抗しにくい内容になっている場合が多いといいます。
契約書を作成する当人が本人の不利になる契約書を作るわけはなく、その意味で、施工業者の自由裁量にまかされている現在の施工請負契約書および約款の多くは、第三者の目で見て公正さに欠けています。
現代の家づくりが契約の上に成り立っている現状では、契約関係が公正でない限り施主と施工者の関係も平等を保つのは難しいといわざるをえません。
当事者のどちらか一方に有利な契約など、あってはいけないことです。
私たちが推進しようとしている契約サポート事業は、施主と施工業者の平等・公正な施工契約の実現を目指しています。
単に公正な契約文書の普及を目的としたものではなく、家づくりの条件となる設計、仕様、検査、保証、情報管理等について専門技術者の立場からアドバイスし、施主と施工者が共通の理解をもって家づくりに臨めるような環境作りを目的としています。
この契約サポート事業は中小施工業者にとってもメリットが多いと考えています。
不確定な段階での契約は施工業者にとっても大きなリスクであり、理不尽な施、王の横暴を避ける意味からも第三者を交えた公正な契約の実施は利益をもたらすこととなるはずです。
私たちの契約サポート事業では「イエンゴ施工請負契約書」を用いて施工請負契約を結びます。
この契約書式は、契約書、契約約款、細則の三部構成からなっています。
契約文書の作成は、住宅関係の訴訟を多く手がけ、家づくりのトラブル解決に活躍している秋野卓生弁護士と、家づくり専門家の合同チームによって制作されたものです。
「イエンゴ施工請負契約書」は、注文者(甲)、請負者(乙)のほかに監理者(丙)を明記し、工事監理に対する責任の所在を明確にしている点が特徴です。
「契約約款」は全二五条からなり、とくに工事完成保証(第七条)、損害保険(第一五条)、暇抗の担保(第一八条)など、施工の履行と保証に関する約定は施主の安心を担保する上で重要です。
また、第三者による施工検査(第一六条)は工事に第三者の目を入れ適正な施工を促進するうえからも有効です。
さらに、第一六条で検査結果や住宅建設にかかわる情報を第三者機関に預託し、竣工後の住宅管理や万が一の場合の紛争処理に備え、引き渡し後の住宅の維持管理をも視野に入れている点は従来の施工請負契約にはなかったものです。
「細則」は約款各条項の実施にともなう具体的な内容および方法を規定し、契約の遂行はこの細則によって行われます。
従来の契約では、当事者聞の権利義務関係について具体的に明記することはなかったのですが、それを明確にすることによって、契約変更および契約違反の原因、責任所在が明らかになり、無用の誤解を招かずに問題の解決に当たることができます。
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